A birtokbavétel után néhány héttel jön az első nagyobb eső, és a hálószoba sarkában megjelenik a folt; a mester szerint a tető évek óta ereszt, a vezeték a falban elöregedett, a szigetelés rég nem tartja a vizet. Alkuszként azt látom, hogy ilyenkor két dolog keveredik össze: a frissen kötött lakásbiztosítás és az eladó felelőssége. A vevő a biztosítót hívja, mert „épp ezért kötötte”, a biztosító pedig elutasít, mert a kár oka a kockázatviselés kezdete előtti állapot; közben telnek a hetek, és az eladó felé is késik a jelzés. Ez a cikk a két utat választja szét: mikor biztosítási esemény a frissen vett lakás kára, mikor az eladó kellékszavatossági ügye, és milyen sorrendben érdemes lépni, hogy egyik lehetőség se vesszen el.
- A lakásbiztosítás a kockázatviselés kezdete után bekövetkező, hirtelen és váratlan eseményt téríti; a vétel előtt már meglévő hiba – a rég csöpögő tető, az elhasználódott cső, a lassú nedvesedés – nem biztosítási esemény, akkor sem, ha csak most vette észre.
- A vétel előtt már fennálló, a megtekintéskor fel nem ismerhető hibáért az eladó a Ptk. kellékszavatossági szabályai szerint áll helyt: kijavítás, árleszállítás, végső esetben elállás kérhető, a hibát pedig a felfedezése után késedelem nélkül, igazolható módon közölni kell vele.
- A két út nem zárja ki egymást: ha a régi hiba miatt most egy hirtelen esemény – csőtörés, vihar – okoz kárt, az eseménnyel összefüggő kárt a biztosító a feltétel szerint térítheti, a hiba oka és a vétel előtti állapot viszont az eladó és a vevő közötti kérdés marad.
Mit térít a lakásbiztosítás, és mit nem: az időpont és a jelleg
A lakásbiztosítás nem az ingatlan állapotára, hanem eseményekre szól. A hazai feltételek a biztosítási eseményt jellemzően úgy határozzák meg, hogy az a kockázatviselés tartama alatt, hirtelen, váratlanul és előre nem láthatóan következik be; ebből két dolog következik a vásárlás utáni hónapokra. Az egyik az időpont: ami a kockázatviselés kezdete előtt keletkezett – akkor is, ha csak most derült ki –, az nem a biztosító ügye, és a feltételek ezt kizárásként jellemzően külön ki is mondják. A másik a jelleg: az elhasználódás, a korrózió, az elmaradt karbantartás, a lassú nedvesedés és az ezekből eredő penész nem hirtelen esemény, hanem folyamat, amelyet a kizárás-térkép is a tipikus kimaradó tételek között sorol. A tető, amely az eladó idején is csöpögött, a beázást tehát nem „biztosítási eseményként” okozta. Más a helyzet, ha a régi állapotot egy hirtelen esemény teszi kárrá: a vihar, amely a már gyenge tetőről lesodorja a cserepeket, a feltétel szerinti viharnál a viharkár-fedezet alá tartozhat; az elöregedett cső hirtelen törése a vezetékes vízkár-fedezetben a kiömlő víz kárát jellemzően téríti, a cső cseréjét viszont sok feltétel csak limittel vagy egyáltalán nem. A határt a feltétel szövege húzza meg, ezért a bejelentést érdemes megtenni, és a biztosítóra bízni a minősítést – de nem érdemes arra építeni, hogy a vétel előtti hibát a biztosítás „rendezi”.
Rejtett hiba: az eladó kellékszavatossága
A vétel előtt már fennálló hibáért az eladó felel, mégpedig a Ptk. kellékszavatossági szabályai (6:159–6:167. §) szerint, amelyek az ingatlan adásvételére is vonatkoznak. A Ptk. 6:157. §-a szerint az eladó hibásan teljesít, ha a lakás a teljesítéskor nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban előírt minőségi követelményeknek – de nem teljesít hibásan, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismernie kellett. Ez a mondat a kulcs: a megtekintéskor látható, a szerződésben leírt vagy a kellő körültekintéssel észrevehető hibák (nyílt hibák) a vevő kockázata, a rejtett hibák – a burkolat alatti ázás, a falban futó elavult vezeték, a vakolattal eltakart repedés – az eladóé. Használt lakásnál a bírói gyakorlat szerint a kor és a használat szerinti elhasználódás önmagában nem hiba; hibás teljesítésről akkor van szó, ha a hiba a használtságtól független, vagy a természetes elhasználódást jelentősen meghaladja, és ezt jellemzően szakértő tudja megállapítani. A kellékszavatosság objektív helytállás: nem feltétele, hogy az eladó tudott volna a hibáról. A kellékszavatossági jogoknak sorrendje van: a vevő elsősorban kijavítást (vagy kicserélést) kérhet; az ellenérték arányos leszállítására, az eladó költségére történő saját kijavíttatásra vagy – nem jelentéktelen hibánál – elállásra akkor térhet át, ha az eladó a kijavítást nem vállalta, annak megfelelő határidőn belül nem tud eleget tenni, vagy a vevőnek a kijavításhoz fűződő érdeke megszűnt; a szavatossági kötelezettség teljesítésének költségei az eladót terhelik. Két határidő dönt: a hibát a felfedezése után késedelem nélkül közölni kell az eladóval, és a közlés késedelméből eredő kárért a vevő felel; a kellékszavatossági igény pedig a Ptk. szerint ingatlannál a teljesítéstől számított öt év alatt évül el. Az eladó tájékoztatási kötelezettsége ezen felül áll: ha az eladó tudott a hibáról és elhallgatta, a kellékszavatosság mellett a szerződéskötéskor elmaradt tájékoztatás is felróható neki.
„Megtekintett állapotban”: mit zár ki a szerződés, és mit nem?
A legtöbb adásvételi szerződésben szerepel a mondat, hogy a vevő az ingatlant „megtekintett, ismert állapotban” veszi meg, és gyakran az is, hogy az eladó a szavatosságot kizárja. Magánszemélyek között a kellékszavatosság korlátozható, ezért ez a kikötés valódi súlyú – de nem korlátlan. A kikötés a bírói gyakorlat szerint arra ad az eladónak védelmet, amit a vevő a megtekintéskor felismerhetett; az eladó által ismert és elhallgatott hibára a kizárás jellemzően nem terjed ki, mert a szándékos szerződésszegésért való felelősséget kizáró kikötés a Ptk. szerint semmis. Vita esetén tehát három kérdés dől el: látható volt-e a hiba a megtekintéskor, tudott-e róla az eladó, és mit tartalmaz a szerződés állapotleírása. Ezért érdemes vétel előtt a műszaki szakértői átvizsgálást és a szerződésbe a tényleges állapot részletes leírását (tető, vezetékek, szigetelés, falazat) kérni: ami a szerződésben „jó állapotú”, arra később is lehet hivatkozni. A jótállás más műfaj: az új építésű lakásra a kivitelezőt terhelő kötelező jótállásról az új építésű otthonról szóló cikk ír, ez a cikk a használt lakás eladójának felelősségéről szól.
A sorrend, ha megtörtént a baj
Először a kárenyhítés: a beázást fel kell fogni, a vizet el kell zárni, a további károsodást meg kell előzni – ez a biztosítási feltételek és a Ptk. szerint is az Ön kötelezettsége, és az eladóval szembeni igénynél is számít. Másodszor a dokumentálás: fotók időbélyeggel, a mester vagy szakértő írásos véleménye a hiba okáról és koráról – ez dönti el, hogy esemény vagy előzetes állapot, és ezt a bizonyítást a vevőnek kell előteremtenie. Harmadszor a bejelentés a biztosító kárvonalán, akkor is, ha a kár oka valószínűleg régi: a biztosító a feltétel alapján minősít, és az elutasító levél az eladóval szembeni igénynél is hasznos irat, mert leírja a kár okát. Negyedszer – és ezzel késnek el a legtöbben – a hiba írásos, igazolható közlése az eladóval, a fotókkal és a szakvéleménnyel együtt, a javítás megkezdése előtt, hogy az eladó megnézhesse a hibát; a bizonyíték eltüntetése a vevő helyzetét rontja. Ezután jön a megállapodás vagy a jogi út: a kellékszavatossági vita polgári ügy, amelyben ügyvéd, szakértő és végső soron bíróság dönt – ha a szerződésében jogvédelmi fedezet is van, a biztosító által fizetett ügyvéd ebben szóba jöhet. Kárügyben az alkusz nem képvisel és nem tárgyal; a bejelentés elsődleges útja a biztosító kárvonala, elakadt vagy vitás ügynél segítek, amiben tudok.
Mit tegyen most?
Ha még a vétel előtt áll: vigyen szakembert a megtekintésre, kérje a szerződésbe az állapot leírását, és a lakásbiztosítást a birtokbavétel napjára kösse meg – a költözésről szóló cikk a folytonosság részleteit írja le. Ha a lakás már az Öné, és előkerült a hiba: a fenti sorrendet tartsa, és a két utat ne cserélje fel – a biztosító az eseményre, az eladó az előzetes állapotra felel. Ha a feltétel „biztosítási esemény” és „kizárások” pontjának olvasásában elakad, segítek, amiben tudok.
Kérdés a saját lakására és szerződésére szabva? Számoljon percek alatt az online kalkulátorral, vagy foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:157. § (hibás teljesítés; a szerződéskötéskor ismert vagy ismerhető hiba), 6:159–6:167. § (kellékszavatosság: jogok, a hiba közlése, elévülés, költségviselés)
- Pénzcentrum (2019. június 19.): „Ezt most azonnal papírozd le: a lakásodat is bukhatod miatta” – a kellékszavatosság ingatlan-adásvételnél, a használt dolog hibája a Kúria gyakorlatában (BH 2012.7.172), a közlés és az ötéves elévülés
- 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról – 2. § (1): a jótállás a kivitelezési szerződés alapján a vállalkozót (kivitelezőt) terheli; 3. §: 3/5/10 év a műszaki átadás-átvételtől, a jogokat a lakás tulajdonosa érvényesítheti
